Будинок, гараж, прибудова чи господарська споруда можуть роками стояти на подвір’ї без документів. Власник при цьому може вважати: якщо будівля вже зведена і ніхто не вимагає її знести, то проблему можна відкласти ще на роки. Але відсутність оформлення рано чи пізно може стати проблемою – наприклад, коли нерухомість потрібно продати, подарувати, передати у спадщину або підтвердити на неї свої права.
Що таке самочинне будівництво?
Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Тому перше питання для власника чи потрібно оформляти будівлю?
Так, якщо будівля є самочинною і право на неї не оформлене, проблему краще не відкладати. Будинок може бути, а повноцінно розпорядитися ним – складно. Наприклад власник захоче продати будинок, подарувати його, оформити спадщину, поділити майно. Але якщо збудований об’єкт не оформлений належним чином, у таких ситуаціях можуть виникнути проблеми з підтвердженням ним права власності.
Які можуть трапитися складні ситуації?
Якщо людина побудувала будинок, або деякі споруди у дворі, але не оформила його належним чином, після її смерті спадкоємцям може бути складніше підтвердити свої права на спадщину. І тут важливо не покладатися на аргумент: «Будинок же належав батькам або дідусю, всі це знають». Для спадкування має значення не лише фактичне користування будинком, а й те, які права на нього були оформлені та зареєстровані офіційно. Тому оформлення нерухомості за життя спадкодавців може значно спростити ситуацію для спадкоємців, неоформлений об’єкт може стати предметом спору.
Ще один ризик – конфлікт із сусідами, співвласниками земельної ділянки або іншими особами. Наприклад, якщо будинок чи прибудова зведені занадто близько до межі земельної ділянки, перешкоджають користуванню сусідньою ділянкою, порушують права співвласників або створюють небезпеку, питання може перейти у спір. У такому випадку аргумент «воно стоїть уже двадцять років» сам по собі не гарантує, що не буде конфлікту та позовів щодо встановлення меж за власниками.
Трапляється, коли змінились сімейні обставини, потрібно терміново гроші, переїзд, а нерухомість неоформлена і будь-які операції з нерухомістю неможливі.
Саме тому, якщо самочинне будівництво наявне, важливо перевірити земельні документи, технічний стан будівлі та можливість її оформлення. А вже після цього вирішувати, чи достатньо адміністративної процедури, чи потрібне звернення до суду.
З чого почати?
Насамперед потрібно перевірити землю, на якій стоїть будівля, її власність, кадастровий номер. Це принципово важливо, оскільки доля будинку та споруд безпосередньо пов’язана із правовим статусом земельної ділянки.
Варто з’ясувати:
- чи належить земельна ділянка вам або чи маєте Ви законне право нею користуватися, чи має ділянка кадастровий номер, яке в неї цільове призначення, чи відповідає це цільове призначення фактичному використанню землі та виду будівлі.
Наприклад, якщо будинок збудований на земельній ділянці, яка взагалі не була відведена для такого будівництва, спочатку може знадобитися вирішити саме земельне питання.
Ось куди звертатися залежно від виявленої проблеми:
- Якщо у земельної ділянки немає кадастрового номера або вона не зареєстрована потрібно звертатися до сертифікованої землевпорядної організації, замовити розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж ділянки.
- Якщо земля не приватизована або право власності не оформлене на Вас. Потрібно звертатися до ЦНАПу або безпосередньо до міської, селищної чи сільської ради (органу місцевого самоврядування, на території якого розташована ділянка), подати заяву про передачу земельної ділянки у власність або надання її в користування (оренду).
- Якщо цільове призначення землі не відповідає будівлі (наприклад, земля для ведення садівництва чи городництва, а на ній зведений житловий будинок) Потрібно пройти процедуру зміни цільового призначення земельної ділянки.
Без належного права на землю оформити самочинну будівлю може бути значно складніше.
Чи можна оформити самобудову без суду?
Тобто для власника алгоритм у спрощеному вигляді виглядає так:
перевірити землю → провести технічну інвентаризацію та необхідне обстеження → підготувати документи → подати їх для прийняття об’єкта в експлуатацію → після цього зареєструвати право власності.
Документи можуть подаватися через ЦНАП або іншим способом, передбаченим законодавством.
А якщо отримали відмову, чи важливо звертатися до суду?
Треба з’ясувати, чому саме відмовили. Причина відмови має значення, тому що подальші дії в різних ситуаціях будуть різними.
Найпростіша ситуація – коли ЦНАП виявив недоліки в документах, а їх можна виправити. Наприклад, не вистачає певного документа, є технічна помилка, неправильно зазначені характеристики будинку або потрібно додатково підтвердити відомості про земельну ділянку. У такому випадку доцільно усунути недоліки і повторно подати документи.
Інша ситуація – коли людина виконала необхідні вимоги, подала документи, але було відмовлено без обґрунтованих підстав. Тоді можна поставити питання про оскарження рішення, дії або бездіяльності відповідного органу.
Насамперед потрібно уважно прочитати, чому саме орган відмовив або повернув документи.
Причиною може бути, наприклад:
- проблеми з документами на землю;
- невідповідність цільового призначення земельної ділянки;
- відсутність необхідних технічних документів;
- невідповідність об’єкта встановленим вимогам;
- помилки у поданих документах.
Якщо ж адміністративна процедура для конкретного об’єкта не застосовується або орган прийняв рішення, з яким власник не погоджується, тоді можна оцінювати можливість судового захисту.
Перед поданням позову потрібно відповісти щонайменше на кілька запитань.
Перше — чи маєте Ви право на землю?
Потрібні документи, які підтверджують право власності або користування земельною ділянкою, які підтверджують обставини набуття земельної ділянки, будівництва та користування об’єктом, – залежно від ситуації.
Друге — чи відповідає земля призначенню будівлі?
Наприклад, важливо встановити, чи можна було використовувати цю ділянку для відповідного виду забудови.
Третє — що саме побудовано?
Будинок або інша споруда повинні бути чітко ідентифіковані. Для цього потрібні технічний паспорт, матеріали технічної інвентаризації та інші документи щодо характеристик об’єкта.
Четверте — чи безпечна будівля?
У конкретній справі можуть знадобитися документи або висновки спеціалістів, які підтверджують технічний стан об’єкта.
П’яте — чи не порушує будівля права інших людей?
Наприклад, важливими можуть бути питання розташування будинку щодо меж земельної ділянки, сусідніх будівель та інших об’єктів. Саме тому одного технічного паспорта для суду може бути недостатньо.
Які документи варто підготувати, готуючись до судового позову?
Зазвичай потрібно зібрати документи з кількох груп.
Документи на землю
Потрібно підтвердити, що людина має право власності або користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля.
Залежно від ситуації це можуть бути:
- Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
- Державний Акт на право власності на земельну ділянку;
- договір оренди, постійного користування або інший документ, який підтверджує право користування землею;
- витяг з Державного земельного кадастру;
- документи, у яких зазначено кадастровий номер земельної ділянки;
- документи про цільове призначення земельної ділянки.
Якщо земля належала батькам, була успадкована, придбана разом із будинком або право на неї виникло іншим способом, потрібно також зібрати документи, які пояснюють, як саме заявник набув право на земельну ділянку
Документи, які підтверджують обставини будівництва
Якщо збереглися документи, пов’язані з будівництвом, їх також потрібно зібрати.
Це можуть бути:
- будівельний паспорт;
- проектна документація;
- повідомлення або декларації;
- документи на виконання будівельних робіт;
- документи про прийняття об’єкта в експлуатацію, якщо такі оформлялися;
- документи щодо реконструкції, добудови чи перепланування.
Необхідність таких документів залежить від конкретної ситуації. Якщо будинок зводився багато років тому і частина документів не зберіглася, це саме по собі ще не означає, що звернення до суду неможливе. Але потрібно буде іншими доказами підтвердити обставини, які мають значення для справи -можливі фото забудови, свідчення сусідів, знайомих.
Документи про спробу оформити будівлю?
Якщо власник уже намагався оформити самочинне будівництво без суду, потрібно зберегти всі документи, пов’язані з таким зверненням.
Наприклад:
- копію заяви;
- опис поданих документів;
- рішення про відмову адміністративного органу;
- повідомлення про повернення документів;
- листи та відповіді органів;
- документи, у яких зазначено причини відмови;
- інші матеріали, які підтверджують звернення власника.
Документи, які підтверджують безпеку будівлі
У деяких справах можуть знадобитися документи, які підтверджують, що будівля не створює небезпеки для людей та відповідає необхідним технічним вимогам. Залежно від обставин це може бути висновок спеціаліста, будівельно-технічне дослідження або експертиза, але не варто заздалегідь замовляти всі можливі експертизи. Спочатку потрібно визначити, які саме обставини необхідно довести у конкретній справі.
Документи, які підтверджують відсутність спору із сусідами
Якщо є ризик, що будівництво зачіпає права сусідів або інших осіб, важливими можуть бути документи щодо розташування об’єкта та земельної ділянки.
Наприклад:
- документи із зазначенням меж земельної ділянки;
- матеріали технічної інвентаризації;
- схеми розташування будівель;
- документи щодо відстаней до меж земельної ділянки та сусідніх об’єктів;
- за потреби – висновки спеціалістів.
Якщо будівля розташована на межі або поблизу сусідньої земельної ділянки, це питання особливо важливе. В суді ви повинні довести, що самочинне будівництво не порушує права інших осіб.
А якщо якихось документів немає?
Це досить поширена ситуація, особливо коли будинок або господарська споруда були збудовані багато років тому. Не потрібно автоматично вважати, що через відсутність одного документа справу неможливо вирішити. Спочатку варто з’ясувати, чи можна отримати його копію, витяг або інший документ, який підтверджує ті самі обставини.
Якщо певного документа справді немає, важливо визначити, яку саме обставину він мав би підтверджувати і чи можна довести її іншим способом.
У деяких випадках додатковими доказами можуть бути фотографії та відеозаписи будинку, документи, на яких зафіксовано його стан у різні роки, листування з органами влади, акти обстеження, а також показання свідків. Наприклад, свідки (сусіди, родичі, знайомі) можуть підтвердити обставини будівництва, тривалість користування будинком чи інші факти, які їм відомі особисто.
Фотографії за різні роки, та відео також можуть допомогти підтвердити, як виглядав об’єкт у певний період, але їхня доказова цінність залежить від того, що саме на них можна встановити та наскільки можна підтвердити час і обставини їх створення.
Чи можна подати позов самостійно?
Так, людина має право звернутися до суду самостійно. Але у справах про самочинне будівництво важливо правильно визначити спосіб захисту, відповідача, вимоги до суду та докази. Тому якщо ситуація складна – наприклад, є проблема із земельною ділянкою, адміністративна відмова, спір із сусідом або відсутні важливі документи, – доцільно попередньо отримати консультацію адвоката або звернутися за безоплатною правничою допомогою.
Головне – не збирати документи «на всяк випадок». Спочатку потрібно зрозуміти, що саме необхідно довести у Вашій справі, сформувати структуру вимог, і вже під це формувати пакет документів.
Тож, оформити самочинне будівництво можливо, якщо для цього є передбачені Законом підстави. Головне – правильно визначити порядок дій: спочатку перевірити документи на землю та будівлю, з’ясувати можливість адміністративного оформлення, а у разі відмови – оцінити можливість її оскарження або звернення до суду.
Правильно підготовлені документи та обраний спосіб захисту допоможуть власнику належним чином оформити свої права на нерухомість.
