Кредитування під заставу нерухомості може бути одним зі способів отримати значну суму коштів на особисті потреби, розвиток бізнесу, ремонт, придбання обладнання чи інші цілі. Особливість такого фінансування полягає в тому, що забезпеченням виконання зобов’язань стає нерухоме майно позичальника, тому рішення про оформлення такого кредиту потребує особливо уважної оцінки власних фінансових можливостей.
Якщо як забезпечення планується приватна нерухомість, одним із можливих продуктів є кредит під заставу будинку. Перед поданням заявки варто не обмежуватися заявленою процентною ставкою, а перевірити повну вартість кредиту, реальну річну процентну ставку, строк, графік платежів, витрати на оформлення застави та наслідки прострочення.
Як працює кредитування під заставу
У звичайному незабезпеченому кредиті кредитодавець оцінює платоспроможність клієнта та надає кошти без передачі майна в заставу. При кредитуванні під нерухомість додатковим забезпеченням виступає квартира, будинок або інший об’єкт, який відповідає вимогам кредитодавця.
Право власності при цьому не переходить кредитору автоматично лише через укладення кредитного договору. Однак на нерухомість встановлюється обтяження, а невиконання передбачених договором зобов’язань може мати серйозні майнові наслідки, включно зі зверненням стягнення на предмет застави відповідно до законодавства та умов договору.
Саме тому такий кредит слід оцінювати не лише з позиції того, яку суму можна отримати, а передусім з точки зору здатності стабільно виконувати зобов’язання.
Які параметри кредиту потрібно порівнювати
Рекламна процентна ставка сама по собі не показує повну вартість фінансування. На фактичні витрати можуть впливати додаткові платежі та супутні послуги.
Перед укладенням договору варто перевірити:
- номінальну процентну ставку;
- реальну річну процентну ставку;
- загальну вартість кредиту;
- суму та періодичність платежів;
- спосіб погашення тіла кредиту;
- витрати на нотаріальне оформлення;
- витрати на оцінку нерухомості, якщо вони передбачені;
- можливі платежі за супутні послуги;
- умови дострокового погашення;
- відповідальність у разі прострочення.
Національний банк України наголошує, що реклама споживчого кредитування має містити достовірну інформацію та не вводити клієнта в оману. Якщо в рекламі зазначаються умови конкретного споживчого кредиту, мають розкриватися, зокрема, реальна річна процентна ставка, максимальна сума та строк кредитування.
Що таке реальна річна процентна ставка
Номінальна ставка та реальна річна процентна ставка — різні показники.
Номінальна ставка показує розмір процентів, які нараховуються за користування коштами. Реальна річна процентна ставка має дати більш повне уявлення про витрати споживача з урахуванням передбачених законодавством платежів, пов’язаних із кредитом.
Наприклад, на сторінці кредитування RSG наведено розрахунковий приклад для кредиту 250 000 грн на 12 місяців: номінальна ставка становить 30% річних, а реальна річна процентна ставка — 36,37%. Для іншого наведеного прикладу — 100 000 грн на 24 місяці — вказано номінальну ставку 36% та реальну річну процентну ставку 46,62%. Це приклади розрахунку, а не універсальні умови для кожного позичальника.
Саме тому порівнювати різні варіанти фінансування лише за фразою «від X% річних» некоректно.
Яку роль відіграє оцінка нерухомості
При заставному кредитуванні кредитодавець має розуміти ринкову вартість майна, яке виступатиме забезпеченням.
На оцінку можуть впливати:
- місце розташування;
- площа будинку;
- стан нерухомості;
- земельна ділянка та документи на неї;
- технічний стан;
- ліквідність об’єкта;
- юридичні обтяження;
- ситуація на місцевому ринку нерухомості.
Оціночна вартість не обов’язково збігатиметься з ціною, за яку власник хотів би продати будинок.
Кредитодавці також зазвичай не видають позику у розмірі повної ринкової вартості застави. Конкретне співвідношення залежить від правил певного продукту.
Які документи варто підготувати
Точний перелік залежить від кредитодавця, типу позичальника та нерухомості.
Для фізичної особи зазвичай можуть знадобитися:
- Документ, що посвідчує особу.
- Реєстраційний номер облікової картки платника податків.
- Документи, що підтверджують право власності.
- Технічна документація на об’єкт.
- Документи на земельну ділянку для приватного будинку.
- Документи про сімейний стан або згода другого з подружжя у випадках, передбачених законом.
- Інша інформація, яку кредитодавець запитує для оцінки кредитоспроможності та застави.
Перед поданням документів важливо перевірити, чи відповідають дані в державних реєстрах фактичному стану нерухомості.
Для яких цілей може використовуватися кредит
Заставне кредитування іноді розглядають як джерело фінансування, коли потрібна більша сума, ніж доступна в межах звичайного незабезпеченого кредиту.
Кошти можуть бути потрібні, наприклад, для:
- ремонту або реконструкції;
- придбання обладнання;
- поповнення оборотного капіталу;
- розвитку власної справи;
- значної покупки;
- рефінансування інших зобов’язань, якщо це економічно обґрунтовано.
Однак сама можливість залучити велику суму не означає, що це доцільно. Для бізнесових цілей варто окремо оцінити, чи генеруватиме вкладення достатній грошовий потік для обслуговування боргу.
Як оцінити власне боргове навантаження
Перед оформленням кредиту корисно скласти максимально консервативний бюджет.
Враховуйте не тільки поточний дохід, а й можливі несприятливі сценарії:
- тимчасове зниження заробітку;
- втрата частини клієнтів;
- сезонність бізнесу;
- непередбачені витрати;
- ремонт нерухомості;
- інші чинні кредити;
- зростання щомісячних витрат сім’ї.
Щомісячний платіж не повинен залишати позичальника без фінансового резерву.
Особливо це важливо, коли заставою є єдине житло: ризик при невиконанні договору значно серйозніший, ніж у випадку звичайного незабезпеченого кредиту.
Що потрібно прочитати в договорі
Кредитний договір і договір забезпечення потрібно прочитати повністю до підписання.
Особливу увагу варто приділити розділам про:
Порядок нарахування процентів
Потрібно розуміти, на яку суму вони нараховуються, як часто та за яким принципом.
Графік погашення
В одних моделях поступово погашається і тіло кредиту, і проценти. В інших основна сума може сплачуватися пізніше. Це суттєво впливає на грошове навантаження та загальний ризик.
Дострокове повернення
Слід перевірити процедуру та можливі умови повного чи часткового дострокового погашення.
Прострочення
У договорі має бути зрозуміло зазначено, які наслідки виникають при несвоєчасному платежі та за яких обставин кредитодавець може вимагати дострокового виконання зобов’язань.
Застава
Найважливіший блок — порядок звернення стягнення на нерухомість. Якщо формулювання незрозумілі, доцільно отримати незалежну юридичну консультацію до підписання документів.
Як перевірити фінансову компанію
Перед передачею документів і тим більше перед укладенням договору потрібно перевірити, хто юридично є кредитодавцем.
Варто з’ясувати:
- повну юридичну назву;
- код ЄДРПОУ;
- наявність права на надання відповідної фінансової послуги;
- інформацію в реєстрах Національного банку;
- контактні дані та адресу;
- хто саме є стороною кредитного договору.
На сторінці RSG зазначено, що фінансовою компанією є ТОВ «Гелексі Фінанс», а також наведено реквізити ліцензії НБУ на надання коштів та банківських металів у кредит. Інформацію про фінансову установу доцільно додатково перевіряти через офіційні ресурси Національного банку безпосередньо перед укладенням договору.
Умови кредитування можуть відрізнятися
На момент підготовки матеріалу на цільовій сторінці RSG зазначений діапазон суми кредитування від 10 000 до 2 000 000 грн та строк від 2 до 60 місяців. Також на сторінці вказано діапазон максимальної річної процентної ставки від 18% до 114% річних. Конкретні параметри залежать від умов фінансового продукту та результатів розгляду заявки.
Наведені показники не є обіцянкою отримання кредиту чи гарантією застосування певної ставки. Перед укладенням договору позичальник має отримати актуальну інформацію про реальну річну процентну ставку, загальну вартість кредиту, графік платежів та всі супутні витрати.
Коли кредит під заставу може бути невдалим рішенням
Заставне кредитування потребує особливо обережного підходу, якщо:
- дохід нестабільний;
- щомісячний платіж забирає більшу частину бюджету;
- немає резерву хоча б на кілька місяців;
- кошти потрібні для високоризикової інвестиції;
- позичальник не розуміє механізму погашення;
- немає чіткого плану повернення основної суми;
- заставляється критично важливе для сім’ї майно.
У таких ситуаціях варто повторно оцінити необхідність кредиту, його розмір або альтернативні способи фінансування.
Висновок
Кредит під заставу нерухомості може забезпечити доступ до більшої суми фінансування, але разом із цим створює значно вищу відповідальність для позичальника. Оскільки забезпеченням виступає реальне майно, рішення не варто приймати лише на основі рекламної ставки чи розміру доступної суми.
Перед укладенням договору потрібно перевірити кредитодавця, реальну річну процентну ставку, загальну вартість кредиту, графік платежів, супутні витрати та правила роботи із заставою. Також важливо тверезо оцінити власну платоспроможність і можливість обслуговувати борг навіть у разі тимчасового зниження доходів.
Кредитні кошти підлягають поверненню, а користування ними передбачає витрати. Схвалення заявки та конкретні умови кредитування не гарантуються й визначаються кредитодавцем відповідно до його правил та вимог законодавства.
