Многие родители, дедушки и бабушки хотят заранее позаботиться о будущем детей или внуков и решить, кому достанется квартира. На первый взгляд кажется, что для этого достаточно «переписать квартиру» на ребенка. Однако юридически это можно сделать несколькими способами, и последствия каждого из них будут разными.
Наиболее распространенные варианты — договор дарения, завещание и наследственный договор. Они не являются взаимозаменяемыми. От выбора документа зависит, кто будет собственником квартиры после его подписания, когда именно имущество перейдет к ребенку, сможет ли владелец изменить свое решение и возникнут ли у будущего приобретателя определенные обязанности.
Для пожилого человека, особенно если квартира является его единственным жильем, этот вопрос имеет не только имущественное, но и практическое значение.
Поэтому перед оформлением любого документа стоит задать себе простой вопрос: готов ли я уже сегодня перестать быть собственником этой квартиры? Если ответ — «нет», с дарением спешить не стоит.
Дарение: квартира переходит к ребенку уже при жизни
В быту часто используют слово «дарственная». Юридически правильное название — договор дарения. Согласно статье 717 Гражданского кодекса Украины, по договору дарения одна сторона — даритель — безвозмездно передает или обязуется передать имущество другой стороне — одаряемому.
Для недвижимого имущества закон устанавливает специальные требования к форме договора и его оформлению. Главная особенность дарения квартиры заключается в том, что после заключения договора и государственной регистрации права собственности владельцем квартиры становится одаряемый.
То есть если отец подарил квартиру сыну, сын становится ее собственником, а отец больше не может распоряжаться квартирой как владелец. Именно это необходимо осознавать перед подписанием договора. Дарение — это не просто способ заранее определить, кому достанется квартира после смерти, а передача права собственности еще при жизни дарителя.
Можно ли подарить квартиру и продолжать в ней жить?
Фактически проживать в квартире после ее дарения можно. Однако проживание и право собственности — разные юридические факты. Если квартира подарена ребенку, ее собственником становится ребенок, даже если отец или мать продолжают там жить.
Поэтому опасно полагаться только на устную договоренность: «Я перепишу квартиру на тебя, а ты разрешишь мне жить здесь до конца жизни». Если квартира является единственным жильем пожилого человека, вопрос его дальнейшего проживания необходимо продумать до подписания договора, а не после возникновения конфликта.
Особенно важно понимать: тот факт, что человек десятки лет прожил в квартире, сам по себе не означает, что после ее дарения он продолжит обладать всеми правами собственника.
Можно ли после дарения забрать квартиру обратно?
Просто передумать недостаточно. После перехода права собственности даритель уже не может отменить договор только потому, что изменил свое решение. Закон предусматривает отдельные основания для расторжения договора дарения, в частности установленные статьей 727 Гражданского кодекса Украины.
Поэтому неправильными являются оба утверждения: что подаренную квартиру можно без проблем забрать обратно в любой момент или что вернуть ее невозможно ни при каких обстоятельствах.
Правильнее сказать так: после дарения собственник утрачивает право собственности, а возможность возврата имущества зависит от наличия предусмотренных законом оснований и конкретных обстоятельств дела. Такие сложные ситуации решаются в судебном порядке.
Когда дарение может быть целесообразным?
Дарение может быть хорошим решением, если родители действительно хотят передать квартиру ребенку уже сейчас.
Например, у владельца есть другое жилье, он полностью доверяет ребенку и не планирует в дальнейшем менять свое решение.
В то же время особую осторожность следует проявлять, если:
- квартира является единственным жильем владельца;
- человек зависит от возможности пользоваться этой квартирой;
- между членами семьи уже существуют конфликты;
- владелец хочет сохранить возможность в будущем продать квартиру или распорядиться ею другим способом;
- человек рассчитывает, что ребенок будет содержать его или ухаживать за ним.
В последнем случае особенно важно не путать дарение с договором, который предусматривает конкретные обязанности приобретателя.
Завещание: собственник сохраняет квартиру за собой
Завещание имеет совершенно другую правовую природу. Это личное распоряжение человека на случай его смерти. Если собственник составляет завещание в пользу ребенка, ребенок не становится владельцем квартиры в день составления завещания.
До смерти собственником остается сам завещатель. Он может пользоваться квартирой и в пределах своих полномочий собственника распоряжаться ею. После смерти открывается наследство, а наследнику необходимо принять его и пройти предусмотренную законом процедуру оформления у нотариуса.
То есть завещание не означает, что квартира автоматически становится собственностью наследника в момент его составления. Главное преимущество завещания — возможность изменить решение. Статья 1254 Гражданского кодекса Украины предусматривает право завещателя в любое время отменить завещание или составить новое. Это принципиальное отличие от ситуации, когда квартира уже подарена.
Например, сегодня отец может завещать квартиру дочери, а через несколько лет изменить завещание и определить другой порядок наследования — например, оставить квартиру внуку.
Обязательная доля в наследстве
Закон предусматривает случаи, когда отдельные наследники имеют право на обязательную долю в наследстве независимо от содержания завещания. Поэтому перед его составлением важно сообщить нотариусу о составе семьи и других обстоятельствах, которые могут повлиять на наследование.
В частности, следует учитывать:
- есть ли другие дети;
- есть ли несовершеннолетние дети;
- есть ли муж или жена;
- есть ли нетрудоспособные члены семьи;
- кому принадлежат доли в квартире;
- есть ли другое имущество, которое войдет в состав наследства.
Наследственный договор: имущество в обмен на определенные обязанности
В отдельных ситуациях наследственный договор может быть очень полезен. Согласно статье 1302 Гражданского кодекса Украины, по наследственному договору одна сторона — приобретатель — обязуется выполнять распоряжения отчуждателя и после его смерти приобретает право собственности на имущество.
Этот договор объединяет два важных условия: имущество должно перейти к определенному лицу после смерти владельца, а приобретатель еще при жизни владельца может иметь конкретные юридически закрепленные обязанности.
Например, в договоре можно предусмотреть обязанности относительно:
- помощи в быту;
- оплаты определенных расходов;
- обеспечения необходимыми вещами;
- организации ухода;
- выполнения других конкретных действий, согласованных сторонами.
Важно не ограничиваться общей фразой: «Ребенок обязуется ухаживать за родителями». Чем конкретнее сформулированы обязанности, тем понятнее, что именно должен выполнять приобретатель.
Что будет, если приобретатель не выполняет свои обязанности?
Статья 1308 Гражданского кодекса Украины предусматривает возможность расторжения наследственного договора судом по требованию отчуждателя в случае невыполнения приобретателем его распоряжений.
В то же время закон предусматривает возможность расторжения договора по требованию приобретателя в случае невозможности выполнения им распоряжений отчуждателя. Такое решение также принимается в судебном порядке.
Что выбрать, если квартира — единственное жилье?
Именно в этой ситуации чаще всего возникают риски.
Представим, что 75-летняя мать владеет одной квартирой, в которой проживает много лет. Она хочет, чтобы после ее смерти квартира досталась дочери.
Если мать подарит квартиру дочери, собственницей станет дочь еще при жизни матери. Мать сможет продолжать проживать в квартире только при наличии надлежащего правового основания для такого пользования. Этот вопрос необходимо заранее обсудить с дочерью и нотариусом.
Если мать составит завещание в пользу дочери, она останется собственницей квартиры до конца жизни. Мать не передает право собственности сейчас и сохраняет контроль над своим имуществом.
Если же мать хочет не только определить будущего владельца, но и юридически закрепить конкретные обязанности дочери по оказанию помощи или уходу, можно рассмотреть наследственный договор.
Таким образом, в одинаковой на первый взгляд ситуации — «хочу, чтобы квартира досталась дочери» — юридическое решение может быть совершенно разным в зависимости от настоящей цели владельца.
Простое правило для выбора
Условно разницу можно запомнить так:
- Дарение: квартира переходит к ребенку сейчас.
- Завещание: квартира остается у владельца, а наследник получает ее после смерти собственника и оформления наследства.
- Наследственный договор: собственник остается владельцем до смерти, но приобретатель еще при его жизни выполняет определенные договором обязанности, а после смерти получает право собственности на имущество.
Это не означает, что один из этих документов всегда лучше остальных. Правильный выбор зависит от того, какую именно задачу хочет решить владелец.
Что с налогами и расходами?
Расходы могут включать нотариальное оформление, государственную регистрацию, оценку имущества, государственную пошлину в предусмотренных законом случаях, а также налоги и другие платежи, если они возникают.
Налоговые последствия дарения и наследования зависят, в частности, от степени родства и других обстоятельств.
Поэтому перед оформлением документа следует попросить нотариуса сделать полный расчет расходов именно для конкретной ситуации, а не ориентироваться на условную «стоимость дарственной» или «стоимость завещания».
Согласно статье 174.2 Налогового кодекса Украины, по нулевой ставке облагаются:
- объекты наследства, которые наследуются членами семьи наследодателя первой и второй степеней родства;
- стоимость собственности, наследуемой лицом с инвалидностью I группы, ребенком-сиротой или ребенком, лишенным родительской опеки.
Какие документы необходимы?
Точный перечень зависит от конкретной квартиры и обстоятельств ее владельца.
Обычно могут понадобиться:
- паспортные документы и регистрационные номера учетных карточек налогоплательщиков сторон;
- документы, подтверждающие право собственности;
- сведения из соответствующих государственных реестров;
- техническая документация;
- документы, подтверждающие родственные отношения, если они имеют значение для оформления или налогообложения;
- документы о семейном положении и долях в имуществе — в зависимости от ситуации.
Нотариус также проверяет информацию об обременениях, арестах, запретах на отчуждение и других обстоятельствах, которые могут влиять на возможность заключения договора.
Если квартира является общей собственностью супругов, вопрос о правах второго супруга также необходимо решить до оформления документа.
Нужно ли всем приходить к нотариусу?
Дарение — это договор между сторонами, поэтому его оформление предусматривает участие обеих сторон в соответствии с требованиями законодательства и нотариальной процедуры.
Завещание имеет другую природу: это личное волеизъявление завещателя. Будущему наследнику не нужно приходить к нотариусу только для того, чтобы согласиться с завещанием. В этом вопросе завещание принципиально отличается от договора дарения.
О чем обязательно спросить нотариуса?
Перед подписанием документа стоит задать не только вопрос «сколько стоит оформление сделки?», но прежде всего выяснить:
- Кто будет собственником квартиры на следующий день после подписания документа?
- Смогу ли я после этого продать квартиру или распорядиться ею другим способом?
- Смогу ли я изменить свое решение?
- На каком правовом основании я смогу проживать в квартире после оформления документа?
- Что произойдет, если между мной и ребенком возникнет конфликт?
- Возникнут ли налоги и какие именно?
- Какова полная стоимость оформления?
- Есть ли в моей ситуации наследники, права которых могут повлиять на наследование?
- Какой из трех инструментов лучше всего соответствует моей цели?
Последний вопрос, по сути, является самым важным.
Нотариусу следует рассказать о реальной ситуации: является ли квартира единственным жильем, кто в ней проживает, кто еще имеет права на имущество, существуют ли конфликты в семье, есть ли другие наследники и хочет ли владелец сохранить возможность изменить свое решение.
Что лучше: дарение, завещание или наследственный договор?
Универсального ответа нет. Это воля и выбор каждого человека.
Если владелец готов передать квартиру ребенку уже сейчас, дарение может быть подходящим вариантом.
Если главное — оставаться собственником квартиры до смерти и сохранить возможность изменить свое решение, стоит рассмотреть завещание.
Если владелец хочет оставаться собственником до смерти, но при этом юридически закрепить конкретные обязанности будущего приобретателя, можно рассмотреть наследственный договор.
Окончательное решение следует принимать после анализа конкретной ситуации: состава семьи, прав других членов семьи, документов на квартиру, наличия обременений, налоговых последствий и, самое главное, готовности владельца передать контроль над своим жильем.
Если квартира является единственным жильем, главное правило простое: сначала необходимо защитить свое право на жилье и только потом решать, кому и каким способом передать квартиру.
