Багато батьків і дідусів та бабусь хочуть заздалегідь подбати про майбутнє дітей або онуків і вирішити, кому дістанеться квартира. На перший погляд здається, що для цього достатньо «переписати квартиру» на дитину. Але юридично це можна зробити кількома способами, і наслідки кожного з них будуть різними.
Найпоширеніші варіанти – договір дарування, заповіт та спадковий договір. Вони не є взаємозамінними. Від вибору документа залежить, хто буде власником квартири після його підписання, коли саме майно перейде до дитини, чи зможе власник змінити своє рішення та чи виникатимуть у майбутнього набувача певні обов’язки.
Для людини похилого віку, особливо якщо квартира є єдиним житлом, це питання має не лише майнове, а й практичне значення.
Тому перед оформленням будь-якого документа варто поставити собі просте питання: чи готовий я вже сьогодні перестати бути власником цієї квартири? Якщо відповідь – «ні», з даруванням поспішати не варто.
Дарування: квартира переходить до дитини вже за життя
У побуті часто використовують слово «дарча». Юридично правильна назва – договір дарування. Відповідно до статті 717 Цивільного кодексу України, за договором дарування одна сторона – дарувальник – безоплатно передає або зобов’язується передати майно іншій стороні – обдаровуваному.
Для нерухомого майна закон встановлює спеціальні вимоги до форми договору та його оформлення. Головна особливість дарування квартири полягає в тому, що після укладення договору та державної реєстрації права власності власником квартири стає обдаровуваний.
Тобто якщо батько подарував квартиру сину, син стає її власником, а батько більше не може розпоряджатися квартирою як власник. Саме це потрібно усвідомлювати перед підписанням договору. Дарування – це не просто спосіб заздалегідь визначити, кому дістанеться квартира після смерті, це передача права власності вже за життя дарувальника.
Чи можна подарувати квартиру і залишитися в ній жити?
Фактично проживати у квартирі після її дарування можна. Але проживання та право власності – це різні юридичні факти. Якщо квартира подарована дитині, власником стає дитина, навіть якщо батько або мати продовжують там проживати.
Тому небезпечно покладатися лише на усну домовленість: «Я перепишу квартиру на тебе, а ти дозволиш мені тут жити до кінця життя». Якщо квартира є єдиним житлом літньої людини, питання її подальшого проживання потрібно продумати до підписання договору, а не після виникнення конфлікту. Особливо важливо розуміти: той факт, що людина десятки років прожила у квартирі, сам по собі не означає, що після її дарування вона продовжує мати всі права власника.
Чи можна після дарування забрати квартиру назад?
Просто передумати недостатньо. Дарувальник після переходу права власності вже не може скасувати договір лише тому, що змінив своє рішення. Закон передбачає окремі підстави для розірвання договору дарування, зокрема передбачені статтею 727 ЦК України.
Тому неправильними є обидва твердження: що подаровану квартиру можна без проблем забрати назад у будь-який момент або що повернути її неможливо за жодних обставин.
Правильніше сказати так: після дарування власник втрачає право власності, а можливість повернення майна залежить від наявності передбачених законом підстав та конкретних обставин справи. Такі складні ситуації вирішуються в судовому порядку.
Коли дарування може бути доцільним?
Дарування може бути хорошим рішенням, якщо батьки дійсно хочуть передати квартиру дитині вже зараз.
Наприклад, у власника є інше житло, він повністю довіряє дитині та не планує надалі змінювати своє рішення.
Натомість особливої обережності варто дотримуватися, якщо:
- квартира є єдиним житлом власника;
- людина залежить від можливості користуватися цією квартирою;
- між членами сім’ї вже існують конфлікти;
- власник хоче зберегти можливість у майбутньому продати або іншим чином розпорядитися квартирою;
- людина розраховує, що дитина буде її утримувати або доглядати за нею.
В останньому випадку особливо важливо не плутати дарування з договором, який передбачає конкретні обов’язки набувача.
Заповіт має зовсім іншу правову природу. Це особисте розпорядження людини на випадок її смерті. Якщо власник складає заповіт на користь дитини, дитина не стає власником квартири в день складення заповіту. До смерті власником залишається сам заповідач. Він може користуватися квартирою, а в межах своїх повноважень як власник – розпоряджатися нею. Після смерті відкривається спадщина, а спадкоємцю необхідно прийняти спадщину та пройти передбачену законом процедуру її оформлення у нотаріуса.
Тобто заповіт не означає, що квартира автоматично стає власністю спадкоємця в момент його складення. Головна перевага заповіту – можливість змінити рішення того, хто заповідає майно. Стаття 1254 ЦК України передбачає право заповідача у будь-який час скасувати заповіт або скласти новий. Це принципова відмінність від ситуації, коли квартира вже подарована.
Наприклад, сьогодні батько може заповісти квартиру дочці, а через кілька років змінити заповіт і визначити інший порядок спадкування, наприклад, подарувати онуку.
Обов’язкова частка у спадщині. Закон передбачає випадки, коли окремі спадкоємці мають право на обов’язкову частку у спадщині незалежно від змісту заповіту. Тому перед складанням заповіту важливо повідомити нотаріуса про сімейний склад та інші обставини, які можуть впливати на спадкування.
Зокрема, варто врахувати:
- чи є інші діти;
- чи є неповнолітні діти;
- чи є чоловік або дружина;
- чи є непрацездатні члени сім’ї;
- кому належать частки у квартирі;
- чи є інше майно, яке входитиме до складу спадщини.
Спадковий договір в окремих ситуаціях він може бути дуже корисним. Відповідно до статті 1302 ЦК України, за спадковим договором одна сторона – набувач зобов’язується виконувати розпорядження відчужувача і після його смерті набуває право власності на майно відчужувача.
Цей договір поєднує дві важливі речі: майно має перейти до визначеної особи після смерті власника, а набувач за життя власника може мати конкретні юридично визначені обов’язки.
Наприклад, у договорі можна передбачити обов’язки щодо:
- побутової допомоги;
- оплати визначених витрат;
- забезпечення необхідними речами;
- організації догляду;
- виконання інших конкретних дій, погоджених сторонами.
Важливо не обмежуватися загальною фразою: «Дитина зобов’язується доглядати за батьками». Чим конкретніше сформульовані обов’язки, тим зрозуміліше, що саме повинен виконувати набувач.
Що буде, якщо набувач не виконує свої обов’язки?
Стаття 1308 ЦК України передбачає можливість розірвання спадкового договору судом на вимогу відчужувача у разі невиконання набувачем його розпоряджень. Водночас Закон передбачає і можливість розірвання договору на вимогу набувача у разі неможливості виконання ним розпоряджень відчужувача в судовому порядку.
Що обрати, якщо квартира – єдине житло?
Саме тут найчастіше виникають ризики.
Уявімо ситуацію: 75-річна мати має одну квартиру, в якій проживає багато років. Вона хоче, щоб після її смерті квартира дісталася дочці.
Якщо мати подарує квартиру дочці, власницею стане дочка вже за життя матері. Мати зможе продовжувати проживати у квартирі лише за наявності належної правової підстави для такого користування, і заздалегідь це потрібно проговорити з донькою, затвердити у нотаріуса.
Якщо ж мати складе заповіт на дочку, до смерті мати залишатиметься власницею квартири до кінця життя. Вона не передає право власності зараз і зберігає контроль над своїм майном.
Якщо ж мати хоче не лише визначити майбутнього власника, а й юридично закріпити конкретні обов’язки дочки щодо допомоги чи догляду, можна розглянути спадковий договір.
Отже, в однаковій на перший погляд ситуації – «хочу, щоб квартира дісталася дочці» – юридичне рішення може бути зовсім різним залежно від справжньої мети власника.
Просте правило для вибору
Умовно різницю можна запам’ятати так:
- Дарування: квартира переходить до дитини зараз.
- Заповіт: квартира залишається у власника, а спадкоємець отримує її після смерті та оформлення спадщини.
- Спадковий договір: власник залишається власником до смерті, але набувач за життя власника виконує визначені договором обов’язки, а після смерті набуває право власності на майно.
Це не означає, що один із цих документів завжди кращий за інші. Правильний вибір залежить від того, яку саме проблему власник хоче вирішити.
Що з податками та витратами?
Витрати можуть включати нотаріальне оформлення, державну реєстрацію, оцінку майна, державне мито у передбачених законом випадках, а також податки та інші платежі, якщо вони виникають.
Податкові наслідки дарування та спадкування залежать, зокрема, від ступеня споріднення та інших обставин.
Тому перед оформленням документа варто попросити нотаріуса зробити повний розрахунок витрат саме для конкретної ситуації, а не орієнтуватися на умовну «ціну дарчої» чи «ціну заповіту».
Відповідно до ст. 174.2 Податкового Кодексу України, об’єкти спадщини оподатковуються: за нульовою ставкою:
а) об’єкти спадщини, що успадковується членами сім’ї спадкодавця першого та другого ступенів споріднення;
б) вартість власності, що успадковується особою, яка є особою з інвалідністю I групи або має статус дитини-сироти або дитини, позбавленої батьківського піклування.
Які документи потрібні?
Точний перелік залежить від конкретної квартири та обставин її власника.
Зазвичай можуть знадобитися:
- паспортні документи та РНОКПП сторін;
- документи, що підтверджують право власності;
- відомості з відповідних державних реєстрів;
- технічна документація;
- документи про родинні відносини, якщо вони мають значення для оформлення або оподаткування;
- документи щодо сімейного стану та часток у майні – залежно від ситуації.
Нотаріус також перевіряє інформацію про обтяження, арешти, заборони відчуження та інші обставини, які можуть впливати на можливість укладення договору.
Якщо квартира є спільним майном подружжя, питання прав другого з подружжя також необхідно вирішити до оформлення.
Чи потрібно приходити до нотаріуса всім?
Дарування – це договір між сторонами, тому його оформлення передбачає участь двох сторін відповідно до вимог законодавства та нотаріальної процедури, приходити сторонам обов’язково.
Заповіт має іншу природу: це особисте волевиявлення заповідача. Майбутньому спадкоємцю не потрібно приходити до нотаріуса лише для того, щоб погодитися із заповітом. Саме тому заповіт у цьому питанні принципово відрізняється від договору дарування.
Що обовязково запитати у нотаріуса?
Перед підписанням документа варто поставити не лише питання «скільки коштує оформлення угоди ?», а насамперед:
- Хто буде власником квартири наступного дня після підписання?
- Чи зможу я після цього продати або іншим чином розпорядитися квартирою?
- Чи зможу я змінити своє рішення?
- На якій правовій підставі я зможу проживати у квартирі після оформлення?
- Що буде, якщо між мною та дитиною виникне конфлікт?
- Чи виникнуть податки та які саме?
- Якою буде повна вартість оформлення?
- Чи є у моїй ситуації спадкоємці, права яких можуть вплинути на спадкування?
- Який із трьох інструментів найкраще відповідає моїй меті?
Останнє питання, по суті, є найважливішим.
Нотаріусу варто розповісти про реальну ситуацію: чи є квартира єдиним житлом, хто проживає в ній, хто ще має права на майно, чи є конфлікти в родині, чи є інші спадкоємці та чи хоче власник зберегти можливість змінити своє рішення.
То що краще: дарування, заповіт чи спадковий договір?
Універсальної відповіді немає. Це воля і вибір кожної людини.
Якщо власник готовий передати квартиру дитині вже зараз, дарування може бути відповідним варіантом.
Якщо головне – залишитися власником квартири до смерті та зберегти можливість змінити своє рішення, варто розглянути заповіт.
Якщо власник хоче залишитися власником до смерті, але водночас юридично закріпити конкретні обов’язки майбутнього набувача, можна розглянути спадковий договір.
Остаточне рішення варто приймати після аналізу конкретної ситуації: складу сім’ї, прав інших членів сім’ї, документів на квартиру, наявності обтяжень, податкових наслідків та головного – того, наскільки власник готовий передати контроль над своїм житлом.
Якщо квартира єдине житло, головне правило просте: спочатку захистити своє право на житло, а вже потім вирішувати, кому і яким способом передати квартиру.
