Дом, гараж, пристройка или хозяйственная постройка могут годами стоять во дворе без документов. Владелец при этом может считать: если здание уже построено и никто не требует его снести, проблему можно отложить еще на годы. Но отсутствие оформления рано или поздно может стать проблемой — например, когда недвижимость нужно продать, подарить, передать по наследству или подтвердить свои права на нее.
Что такое самовольное строительство?
В соответствии со ст. 376 Гражданского кодекса Украины жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, либо без соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы, или надлежащим образом утвержденного проекта, либо с существенными нарушениями строительных норм и правил. Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него.
Поэтому первый вопрос для владельца — нужно ли оформлять постройку?
Да. Если постройка является самовольной и право на нее не оформлено, проблему лучше не откладывать. Дом может фактически существовать, но полноценно распоряжаться им будет сложно. Например, владелец захочет продать дом, подарить его, оформить наследство или разделить имущество. Но если построенный объект не оформлен надлежащим образом, в таких ситуациях могут возникнуть проблемы с подтверждением права собственности.
Какие сложные ситуации могут возникнуть?
Если человек построил дом или другие сооружения во дворе, но не оформил их должным образом, после его смерти наследникам может быть сложнее подтвердить свои права на наследство. И здесь важно не полагаться на аргумент: «Дом ведь принадлежал родителям или дедушке, все это знают». Для наследования имеет значение не только фактическое пользование домом, но и то, какие права на него были официально оформлены и зарегистрированы.
Поэтому оформление недвижимости при жизни наследодателя может значительно упростить ситуацию для наследников, а неоформленный объект может стать предметом спора.
Еще один риск — конфликт с соседями, совладельцами земельного участка или другими лицами. Например, если дом или пристройка возведены слишком близко к границе земельного участка, препятствуют пользованию соседним участком, нарушают права совладельцев или создают опасность, вопрос может перерасти в спор.
В таком случае аргумент «оно стоит уже двадцать лет» сам по себе не гарантирует, что не возникнет конфликта или судебных исков, связанных с установлением границ.
Бывают ситуации, когда изменились семейные обстоятельства, срочно нужны деньги или предстоит переезд, а недвижимость не оформлена и любые операции с ней невозможны.
Именно поэтому при наличии самовольного строительства важно проверить документы на землю, техническое состояние здания и возможность его оформления. И уже после этого решать, достаточно ли административной процедуры или необходимо обращаться в суд.
С чего начать?
Прежде всего необходимо проверить земельный участок, на котором находится постройка: кому он принадлежит и есть ли у него кадастровый номер. Это принципиально важно, поскольку судьба дома и других сооружений напрямую связана с правовым статусом земельного участка.
Следует выяснить:
- принадлежит ли земельный участок вам либо имеете ли вы законное право им пользоваться;
- есть ли у участка кадастровый номер;
- каково его целевое назначение;
- соответствует ли целевое назначение фактическому использованию земли и виду постройки.
Например, если дом построен на земельном участке, который вообще не был отведен для такого строительства, сначала может потребоваться решить именно земельный вопрос.
Куда обращаться в зависимости от выявленной проблемы:
- Если у земельного участка нет кадастрового номера или он не зарегистрирован, необходимо обратиться в сертифицированную землеустроительную организацию и заказать разработку технической документации по землеустройству для установления или восстановления границ участка.
- Если земля не приватизирована или право собственности оформлено не на вас, необходимо обратиться в ЦПАУ или непосредственно в городской, поселковый либо сельский совет — орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок, — и подать заявление о передаче земельного участка в собственность либо предоставлении его в пользование или аренду.
- Если целевое назначение земли не соответствует постройке — например, участок предназначен для садоводства или огородничества, а на нем построен жилой дом, — необходимо пройти процедуру изменения целевого назначения земельного участка.
Без надлежащего права на землю оформить самовольную постройку может быть значительно сложнее.
Можно ли оформить самострой без суда?
В упрощенном виде алгоритм для владельца выглядит так:
проверить землю → провести техническую инвентаризацию и необходимое обследование → подготовить документы → подать их для принятия объекта в эксплуатацию → зарегистрировать право собственности.
Документы могут подаваться через ЦПАУ или другим способом, предусмотренным законодательством.
А если получили отказ — нужно ли обращаться в суд?
Необходимо выяснить, почему именно было отказано. Причина отказа имеет значение, поскольку дальнейшие действия в разных ситуациях будут отличаться.
Самая простая ситуация — когда ЦПАУ выявил недостатки в документах, которые можно исправить. Например, не хватает определенного документа, допущена техническая ошибка, неправильно указаны характеристики дома или необходимо дополнительно подтвердить сведения о земельном участке. В таком случае целесообразно устранить недостатки и повторно подать документы.
Другая ситуация — когда человек выполнил необходимые требования, подал документы, но получил отказ без обоснованных оснований. Тогда можно ставить вопрос об обжаловании решения, действий или бездействия соответствующего органа.
Прежде всего необходимо внимательно прочитать, почему именно орган отказал или вернул документы.
Причиной может быть, например:
- проблема с документами на землю;
- несоответствие целевого назначения земельного участка;
- отсутствие необходимых технических документов;
- несоответствие объекта установленным требованиям;
- ошибки в поданных документах.
Если же административная процедура для конкретного объекта не применяется или орган принял решение, с которым владелец не согласен, тогда можно оценивать возможность судебной защиты.
Перед подачей иска необходимо ответить как минимум на несколько вопросов.
Первое — имеете ли вы право на землю?
Необходимы документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком, а также обстоятельства приобретения участка, строительства и пользования объектом — в зависимости от конкретной ситуации.
Второе — соответствует ли назначение земли назначению постройки?
Например, важно установить, можно ли было использовать этот участок для соответствующего вида застройки.
Третье — что именно построено?
Дом или другое сооружение должны быть четко идентифицированы. Для этого необходимы технический паспорт, материалы технической инвентаризации и другие документы, содержащие характеристики объекта.
Четвертое — безопасна ли постройка?
В конкретном деле могут понадобиться документы или заключения специалистов, подтверждающие техническое состояние объекта.
Пятое — не нарушает ли постройка права других людей?
Например, важными могут быть вопросы расположения дома относительно границ земельного участка, соседних зданий и других объектов. Именно поэтому одного технического паспорта для суда может быть недостаточно.
Какие документы стоит подготовить перед обращением в суд?
Обычно необходимо собрать документы нескольких групп.
Документы на землю
Нужно подтвердить, что человек имеет право собственности или пользования земельным участком, на котором расположена постройка.
В зависимости от ситуации это могут быть:
- выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество;
- государственный акт на право собственности на земельный участок;
- договор аренды, постоянного пользования или другой документ, подтверждающий право пользования землей;
- выписка из Государственного земельного кадастра;
- документы, в которых указан кадастровый номер земельного участка;
- документы о целевом назначении земельного участка.
Если земля принадлежала родителям, была унаследована, приобретена вместе с домом или право на нее возникло иным способом, необходимо также собрать документы, объясняющие, каким именно образом заявитель приобрел право на земельный участок.
Документы, подтверждающие обстоятельства строительства
Если сохранились документы, связанные со строительством, их также необходимо собрать.
Это могут быть:
- строительный паспорт;
- проектная документация;
- уведомления или декларации;
- документы на выполнение строительных работ;
- документы о принятии объекта в эксплуатацию, если они оформлялись;
- документы относительно реконструкции, достройки или перепланировки.
Необходимость таких документов зависит от конкретной ситуации. Если дом строился много лет назад и часть документов не сохранилась, это само по себе еще не означает, что обращение в суд невозможно.
Однако тогда потребуется другими доказательствами подтвердить обстоятельства, имеющие значение для дела. Это могут быть фотографии застройки, свидетельские показания соседей или знакомых.
Документы о попытке оформить постройку
Если владелец уже пытался оформить самовольное строительство без суда, необходимо сохранить все документы, связанные с таким обращением.
Например:
- копию заявления;
- перечень поданных документов;
- решение об отказе административного органа;
- уведомление о возврате документов;
- письма и ответы органов;
- документы, в которых указаны причины отказа;
- другие материалы, подтверждающие обращение владельца.
Документы, подтверждающие безопасность здания
В некоторых делах могут понадобиться документы, подтверждающие, что здание не создает опасности для людей и соответствует необходимым техническим требованиям.
В зависимости от обстоятельств это может быть заключение специалиста, строительно-техническое исследование или экспертиза. Но не стоит заранее заказывать все возможные экспертизы. Сначала необходимо определить, какие именно обстоятельства нужно доказать в конкретном деле.
Документы, подтверждающие отсутствие спора с соседями
Если существует риск того, что строительство затрагивает права соседей или других лиц, важными могут быть документы о расположении объекта и земельного участка.
Например:
- документы с указанием границ земельного участка;
- материалы технической инвентаризации;
- схемы расположения построек;
- документы о расстояниях до границ земельного участка и соседних объектов;
- при необходимости — заключения специалистов.
Если здание расположено непосредственно на границе или рядом с соседним земельным участком, этот вопрос особенно важен. В суде необходимо доказать, что самовольное строительство не нарушает права других лиц.
А если каких-то документов нет?
Это довольно распространенная ситуация, особенно когда дом или хозяйственная постройка были построены много лет назад. Не нужно автоматически считать, что из-за отсутствия одного документа вопрос невозможно решить.
Сначала стоит выяснить, можно ли получить его копию, выписку или другой документ, подтверждающий те же обстоятельства.
Если определенного документа действительно нет, важно установить, какое именно обстоятельство он должен был подтверждать и можно ли доказать его другим способом.
В некоторых случаях дополнительными доказательствами могут быть фотографии и видеозаписи дома, документы, на которых зафиксировано его состояние в разные годы, переписка с органами власти, акты обследования, а также свидетельские показания.
Например, свидетели — соседи, родственники или знакомые — могут подтвердить обстоятельства строительства, продолжительность пользования домом или другие факты, которые известны им лично.
Фотографии разных лет и видеозаписи также могут помочь подтвердить, как выглядел объект в определенный период. Но их доказательная ценность зависит от того, что именно можно установить по таким материалам и насколько возможно подтвердить время и обстоятельства их создания.
Можно ли подать иск самостоятельно?
Да, человек имеет право самостоятельно обратиться в суд. Но в делах о самовольном строительстве важно правильно определить способ защиты, ответчика, требования к суду и доказательства.
Поэтому, если ситуация сложная — например, существуют проблемы с земельным участком, имеется административный отказ, спор с соседом или отсутствуют важные документы, — целесообразно предварительно получить консультацию адвоката или обратиться за бесплатной правовой помощью.
Главное — не собирать документы «на всякий случай». Сначала необходимо понять, что именно нужно доказать в вашей ситуации, сформировать структуру требований и уже исходя из этого готовить пакет документов.
Таким образом, оформить самовольное строительство возможно, если для этого существуют предусмотренные законом основания. Главное — правильно определить порядок действий: сначала проверить документы на землю и постройку, выяснить возможность административного оформления, а в случае отказа — оценить возможность его обжалования или обращения в суд.
Правильно подготовленные документы и выбранный способ защиты помогут владельцу надлежащим образом оформить свои права на недвижимость.
