В 2025 году рынок торговой недвижимости в регионах Украины продолжил постепенное восстановление, однако активность оставалась неравномерной. Она все больше концентрировалась в относительно более безопасных западных и части центральных областей.
Такие выводы содержатся в исследовании компании EXPANDIA, представителя CBRE в Украине и Молдове.
Более высокую активность западных и центральных областей поддерживали рост численности населения из-за внутренней миграции, релокация бизнеса и постепенное восстановление потребительских расходов.
Основными драйверами рынка оставались открытие новых магазинов украинскими и действующими международными ритейлерами, а также развитие небольших торговых центров и ритейл-парков в регионах.
Наибольшим спросом среди арендаторов пользовались небольшие площади в новых торговых объектах, которые имеют генераторы, укрытия и удобную автомобильную доступность.
Активнее всего ритейлеры рассматривали помещения в городах с населением 50–200 тысяч человек, где конкуренция за качественные площади оставалась ограниченной.
Наиболее динамичную экспансию продолжили продуктовые ритейлеры convenience- и discount-форматов. Fozzy Group в 2025 году открыла 48 новых магазинов THRASH!, расширив присутствие в Волынской, Тернопольской и Кировоградской областях.
Также компания открыла первый магазин «Фора» в Чернигове, а первый «Сільпо» заработал в рамках курорта Буковель в Ивано-Франковской области.
Региональную экспансию продолжил и Novus. Тернополь стал первым крупным региональным рынком для формата магазинов «у дома» Mi Market за пределами Киева.
Среди новых выходов международных брендов на украинский рынок — открытие первого магазина Mavi в ТРЦ Hollywood Mall в Чернигове и дебют бренда Worldbox группы CCC в ТЦ Pokrovsky в Измаиле.
В то же время часть международных операторов до сих пор не возобновила деятельность в Харькове, Днепре и Одессе. Некоторые бренды даже сократили свое присутствие в этих городах, в частности Inditex Group.
Для части международных fashion-операторов решение о возвращении в регионы все больше зависит не только от ситуации с безопасностью, но и от наличия инфраструктуры безопасности в ТРЦ. Также значение имеет потребность в больших площадях, которые соответствуют формату стандартных магазинов этих ритейлеров.
Новое предложение в 2025 году формировалось преимущественно за счет ввода в эксплуатацию небольших и средних торговых объектов. В целом оно составило более 76 тысяч кв. м.
Ключевым центром нового девелопмента остаются западные регионы, включая небольшие города и пригородные районы.
Среди крупнейших открытий 2025 года — ТЦ Bukovyna Mall в Черновцах с GLA 37 тысяч кв. м, ТЦ «Маяк А1» в Одессе с GLA 10 тысяч кв. м и ТЦ Great во Львове с GLA 9 тысяч кв. м.
Киев остается лидером по обеспеченности качественными торговыми площадями, однако ряд городов-миллионников демонстрирует конкурентный уровень обеспеченности на 1000 жителей.
На фоне активизации регионального девелопмента обеспеченность современными торговыми площадями в регионах продолжит расти. В среднесрочной перспективе это может постепенно сократить разрыв с городами-миллионниками и сформировать более сбалансированную структуру торговой недвижимости в Украине.
Рынок все больше смещается в сторону компактных ритейл-парков, convenience-центров и небольших торговых центров районного формата.
Именно объекты площадью до 20 тысяч кв. м составляют подавляющее большинство нового девелопмента, запланированного к выходу на рынок в 2026 году. Крупные региональные ТРЦ остаются единичными.
В 2026 году в нескольких областных центрах, а также в Ивано-Франковской, Закарпатской, Киевской и Львовской областях заявлено к открытию более 150 тысяч кв. м новых небольших торговых центров районного формата и ритейл-парков в пригородных локациях.
Общее предложение новых конкурентных торговых площадей в региональных городах, вероятно, вырастет примерно на 13,5% год к году. Это может стать крупнейшим приростом с 2014 года и составить более 400 тысяч кв. м в рамках 22 объектов.
