Плюсы и минусы приобретения жилья через договор дериватива.
Форвардный контракт привлекает застройщиков сниженной налоговой нагрузкой, хотя такой способ привлечения средств используют реже, чем, к примеру фонды финансирования строительства. В этой статье мы постарались максимально понятно описать процесс инвестирования через договор дериватива, выделить плюсы и минусы схемы. В подготовке материала нам помог юрист Владимир Копоть и эксперты портала Bild.ua.
Сайт «Билд» примечателен тем, что помимо основной информации о новостройках, на нем каждый проект отмечен индексом надежности. Этот показатель помогает инвестору сориентироваться в целесообразности вложения средств в новостройку. Оценку выставляют эксперты по итогам тщательного анализа, который включает разрешительные документы, инвестиционный договор и репутацию застройщика. Чем ниже индекс надежности новостройки, тем рискованнее в нее вкладывать деньги.
Как происходит покупка квартиры по договору дериватива
«Инвестирование в недвижимость через форвардный контракт не прописано в Законе об инвестиционной деятельности, — говорит Владимир Копоть. — Этот механизм регулируется Гражданским и Налоговым кодексами, а типовая форма договора предусмотрена постановлением Кабмина №632 от 19 апреля 1999 года. В схеме задействованы четыре основные участники: покупатель, продавец, компания по управлению активами (КУА) и биржа, на которой регистрируется форвард».
Дериватив — это стандартный документ, которые регулирует права и обязанности сторон при покупке или продаже ценных бумаг и других активов. Существует несколько видов деривативов, но при инвестировании в новострой применяется только форвардный контракт.
Форвардный контракт — это договор, по которому продавец обязуется в будущем передать актив (квартиру) покупателю на определенных условиях.А покупатель должен его принять (в собственность) и выплатить установленную договором стоимость.
В деривативах обязательно прописывают три основных пункта:
- сроки выполнения обязательств;
- характеристики актива (квартиры);
- условия получения объекта в собственность;
- цена, которую должен заплатить инвестор.
Владимир Копоть описывает процесс приобретения жилья через форвард так:
- Застройщик и КУА подписывают форвардный контракт, в котором указано, что после ввода в эксплуатацию первый должен передать актив в собственность инвестора. Документ вносится в реестр товарной биржи с указанием стоимости для покупателя.
- КУА продает покупателю форвард по рыночной цене. Это неполная стоимость квартиры, остаток выплачивается после окончания строительства. Биржа регистрирует нового владельца форварда и удостоверение нотариусом не требуется.
- Как только дом получил сертификат о готовности к эксплуатации, покупатель выплачивает оставшиеся средства за квартиру, подписывает с застройщиком договор купли-продажи, акт приема-передачи и получает недвижимость в собственность.
Плюсы покупки квартиры по деривативу по мнению юриста:
- исключение двойных продаж, благодаря регистрации на товарной бирже;
- отсутствие дополнительных расходов на нотариуса;
- инвестор становится первичным владельцем недвижимости и застройщик не может ею распоряжаться.
Минусы схемы:
- ни покупатель, ни государство не могут контролировать распределение средств, а это означает вероятность нецелевого использования;
- застройщик может привлекать средства до оформления разрешительных документов на строительство;
- у покупателя нет прямых договорных отношений с застройщиком;
- если инвестор решит расторгнуть договор, вернуть деньги по деривативу будет невозможно.